自分で自宅の価格を計算する方法、建物編です。

私はこれを知らなかったばっかりに、結構な損をしてしまいましたので、ぜひ反面教師にしてください...。

建物の価格の決まり方

前回は土地の価格でした。土地と異なり、建物は唯一無二ではなく、同じものを作ることが可能です。とはいえ、土地なしで建物を建てることはできませんので、多くの建物価値が土地と不可分な形で評価されます。

原価法

「その建物をもう一度建てるとしたらいくらか」という価格を出して、それに対して経過年数による価値低下を引いていく方法です。

良く使われるのは、単位面積(m2)あたりの価格に面積をかけて新築時の価格を出し、それを「残存年数」分に減価する、というやり方です。

具体的に式にすると、

単位面積あたり価格 x 面積 x (耐用年数 - 築年数) / 耐用年数

となります。

単位面積あたり価格は建物の構造によって異なります。たとえば木造なら15万円/m2、鉄骨造なら18万円/m2、鉄筋コンクリート造なら20万円/m2とかですが、これらの数値は銀行や不動産会社によって変わります。

耐用年数には「法定耐用年数」と「経済的耐用年数」があります。

法定耐用年数は税法で定まっているもので、木造なら22年、軽量鉄骨なら19年または27年、重量鉄骨なら34年、鉄筋コンクリートなら47年です。

たとえば、面積100m2、築10年の木造建築なら、

15 x 100 x (22 -10) / 22 = 約818万円

と求めることができます。

すると、「築22年以上経った建物」はどうなるか、という疑問が湧きますが、税務上はゼロ(簿価1円)になります。でも、築22年になった瞬間に建物が朽ちてなくなるわけではなく、あくまで税法上の概念です。

経済的耐用年数はその部分を勘案してもっと長くするのが一般的です。ただ、中古住宅を銀行が評価する際は、法定耐用年数を採用することが多いようです。

取引事例比較法

これは、対象の不動産に似た不動産(近所である、構造が同じ、面積が近いなど)の取引事例を収集し、それらの取引価格から価格を求めていく方法です。

建物と土地を分離して取引することは少ないですので、通常は建物と土地の両方を合わせて評価することになります。

簡単なやり方としては、Suumoとかathome、Homesといったポータルサイトで似た条件の物件を探して価格を見る、という方法があります。ポータルサイトに載っている価格は成約価格ではなくて希望価格ですが、目安にはなるでしょう。

収益還元法

この方法は、不動産に賃貸収入があるとして、1年間の収益を利回りで割って求めます。

たとえば、100,000円の家賃の住宅があったとして、還元利回りが5%であれば、

100,000 x 12 / 5% = 2,400万円

となります。

還元利回り(キャップレート)は不動産鑑定士が不動産の評価を行うため用いられるものですが、キャップレートマップというものもあり、個人でも知ることができます。

目安としては、鑑定会社の資料によると、居住用の不動産で、都心なら3.5%~5.5%程度、東京23区なら4％~6%、首都圏(一都三県の東京に近いほう)で5.5%~7%といったところです。

これはアパートや貸家などの収益不動産に適した方法ですが、自宅の場合も「もし貸し出したらいくらで貸せるか」ということから計算することが可能です。

自宅の評価額や利回りを求めてみよう

以上のようなところから、自宅の評価額や、もし貸し出した時にどのくらいの利回りになるかということを求めることができます。

土地のところで書いたように、不動産は「適正」な価格を算出することが難しいのですが、およその相場はあります。自宅の価格をこれらの方法で計算しておくと、適正な価格で売買する助けになるのではないでしょうか。